אפשרויות השקעה בנדלן קנדה

השקעה בנדל"ן בטורונטו קנדה

קנייה דירה יד שנייה בבניין מפואר עם חדר כושר, דירות לאורחים, חדר ארועים ועוד. או קנייה של דירה מתוכניות קבלן בשלב טרום בנייה 

   הון עצמי של 20% ומעלה ממחיר הנכס למשקיעים קנדים. הון עצמי של 35% ומעלה נדרש ממשקיעי חוץ שאינם אזרחים או תושבים

קנדים

טווח מחירים של דירות בטורונטו או הערים ווהאן, מרקהם, ניומרקט החל מ-  $400,000

הסכומים נקובים בדולרים קנדים. לא דולרים אמריקאים. הכסף חייב להיות בבנק קנדי בקנדה

​

 פתיחת חשבון בנק - משקיעי חוץ חייבים להגיע לקנדה. חשבון ממנו משולמים עבור רכישה, ארנונה, משכנתה, החזקה חודשית  

שירות תיווך לרכישה: איתור נכס. משא ומתן בתיאום עם המשקיע. נכין חוזה רכישה (בקנדה המתווכים מכינים את חוזה הרכישה של דירות ובתים יד שנייה ומעבירים לעורכי הדין לביצוע כולל רישום בטאבו והעברת כספים)

עם חתימת חוזה, מקדמה שיופקד בחשבון נאמנות. השלמת הסכום לסכום שהוסכם בשילוב משכנתא ביום רישום בטאבו

העברת חוזה לעורכי הדין לביצוע הרכישה, העברה בטאבו, העברת כספים, תשלום לסגירת משכנתה משקיעי חוץ חייבים לחתום על מסמכי משכנתה בקנדה לפני עורך דין קנדי . כלומר לאחר שמסדירים משכנתה בקנדה מול הבנקים או ברוקרים למשכנתאות מועברים המסמכים לעורך דין קנדי בקנדה לצורך זיהוי הרוכשים וחתימה על מסמכים

מס על משקיעי חוץ בשיעור 15% ברכישת נכס באונטאריו קנדה ובריטיש קולומביה- וונקובר

 . משכנתה-  מסמכים של רכישת נכס, טאבו, כספים, משכנתא, כל המסמכים נחתמים במשרד עורך דין קנדי בקנדה

 שירותי התיווך להשכרה: פרסום דירה להשכרה. מציאה דייר, חוזה השכרה בין בעל הדירה לדייר -

ניהול הנכס - קשר עם הדייר, וחברת הניהול בבניין, חשמלאים, אינסטלטורים, הנהלת חשבונות, ודו"ח מס

תשלום ארנונה לעיריה- בקנדה בעל הבית משלם את הארנונה לעיריה ולא הדייר. זה בניגוד למקובל בישראל

תשלום דמי החזקה חודשיים לחברת הניהול בבניין. בעל הבית משלם עבור החזקה ותיפעול של הבניין. בעל הדירה משלם עבור מס ארנונה ודמי החזקה מפני שהחוק נותן קדימות משפטית לעירייה ולחברת הניהול אם יש חוב כלפיהם על פני בנק המשכנתאות 

​

שאלה ראשונה של המשקיע? האם כל חודש ההכנסה משכר הדירה מכסה את ההוצאות השוטפות אשר בעל הדירה

משלם כמו ארנונה לעירייה, דמי החזקה חודשיים לחברת הניהול

 משכנתה לבנק - מותנה בהון עצמי ברכישה

​

הוצאות שוטפות שהדייר משלם ישירות לחברת החשמל כאשר יש מונים נפרדים לחשמל

מובן שהמטרה שהכנסה החודשית לאחר ניכוי ההוצאות תהיה חיובית

​

ההוצאות המוכרות למס הכנסה הקנדי: ארנונה, דמי החזקה חודשיים לחברת הניהול בבניין, ריבית שנתית על משכנתה, תיקונים, דמי ניהול הנכס, הנהלת חשבונות, דוח מס שנתי, עמלת תיווך

​

קרוב ל 16 שנה אני עובד עם משקיעים מישראל שרכשו דירות להשכרה בטורונטו ותורנהיל קנדה. בכל המקרים ההכנסה משכר דירה מכסה את הוצאות הדירה, אבל, אין אפשרות להבטיח שזה יימשך גם בזמנים כמו של הקורונה .כאשר יש סגר ודיירים רבים איבדו את מקום עבודתם 

​

המקרים שהתפרסמו בישראל בהם משקיעים הפסידו כספים היו כאשר חברות שיווק בישראל הציגו מצגי שווא של החזרי השקעה. באותם מיקרים המשקיעים תבעו את החברות בבתי משפט בישראל. זו הסיבה שמשקיעים פנו אל מיכאל טפר וביקשו שיעזור למכור את הדירות או להעביר את ניהול הדירות אל מיכאל טפר. אותם משקיעים שהחליטו להמשיך ולהחזיק בדירות רואים הכנסות יפות משכר הדירה יחד עם עלייה בשווי הנכסים שנה אחר שנה

 .הערים בהם מיכאל טפר מנהל דירות עבור משקיעים מישראל: טורונטו, ווהאן, מרקהם, ניו-מרקט

לכן, אם משקיע מישראל מעוניין לרכוש דירה בעיר אחרת זה אפשרי , אבל יש צורך לאתר חברת ניהול מקומית שתטפל בנכס

דוגמא לרכישת דירה ב 2006 על ידי משקיעה מישראל

​

 דירה חדשה נרכשה מתוכניות חברת הבנייה באזור תורנהיל בעיר ווהאן. הדירה נרכשה ב $255,000 דולר קנדי

(39%)  הון עצמי של המשקיעה $100,000 דולר קנדי

משכנתא $155,000

​

הדירה נמכרה ב 2019 תמורת $540,000. הדירה נמכרה על פי וצוואה בישראל של בעלת הדירה. הצוואה קיבלה תוקף משפטי בקנדה

יתרת חוב לבנק הקנדי על המשכנתה ביום המכירה $60,000 .כלומר, במשך השנים שכר הדירה שילם את משכנתה

 זה $480,000 לפני מס , וביחס להשקעה של הון עצמי של $100,000 היחס הוא 480%

 תשלום רווח הון למס הכנסה הקנדי

​

הוצאות מוכרות למס הכנסה הקנדי: הוצאות תיווך למכירת הדירה, מיסי עירייה, דמי החזקה לחברת הניהול 

​

דוגמא נוספת: משקיע מישראל רכש דירה מתוכניות בנייה טרום בנייה ב 203. בסכום של $400,000 דולר קנדי. הבניין הושלם ב 2016 והדירה נרשמה בטאבו על שם הרוכש באותה שנה

הדירה נרכשה לפני שהוטל מס על משקיעי חוץ בשיעור 155 על מנת לקרר את שוק הנדלן

הדירה פורסמה ביולי 2021 למכירה ב $720,000